房产实务--公有住房建筑面积以租用居住公房凭证为准,未记载的阁楼判决不予计算建筑面积

2018-07-02
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公有住房建筑面积以租用居住公房凭证为准,未记载的阁楼判决不予计算建筑面积

案情:

原告居住的公有居住房屋被国家征收,原告签署《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》后,又认为对于不计算在租用居住公房凭证内的阁楼面积不作为征收的面积,原告为此提起诉讼,要求确认《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》无效。然而法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定及新建路隧道配套海伦路道路拓宽改建工程征收与补偿方案,公有住房建筑面积的认定,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准,租用公房凭证已有记载、用于居住并已计算租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的1/2计算建筑面积,1.7米以上的部分,按照实际居住面积计算建筑面积,其他情形的阁楼,不计算建筑面积。本案胡某某承租的公房内虽有三层阁,但并未在租用公房凭证上记载,虹口区房管局没有将该阁楼计入被征收房屋的建筑面积,符合上述规定。胡某某以此要求确认协议无效之主张,缺乏法律依据,难以支持。

综上,未记载在租用居住公房凭证中的公房面积,一般房屋征收时不予考虑。

上海市第三中级人民法院

行政判决书

案号:(2016)沪03行终617号

  上诉人(原审原告)胡某某,男,1945年12月22日出生,汉族,住上海市虹口区。

  被上诉人(原审被告)上海市虹口区住房保障和房屋管理局,住所地上海市虹口区。

  法定代表人李某,上海市虹口区住房保障和房屋管理局局长。

  被上诉人(原审被告)上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司,住所地上海市虹口区。

  法定代表人金某,上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司总经理。

  委托代理人戴某某,上海某律师事务所律师。

  上诉人胡某某因房屋征收补偿协议纠纷一案,不服上海铁路运输法院(2016)沪7101行初218号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审查明:上海市虹口区海伦路XXX号-XXX号二层西统楼24.1平方米、二层凹阳台2.9平方米房屋系胡某某承租之公房。

  2015年1月4日,上海市虹口区人民政府作出虹府房征[2015]1号房屋征收决定,对上址房屋予以征收,同时收回相应的国有土地使用权。同年1月27日,胡某某与上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口区房管局”)、上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“虹口区二征所”)签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定:……;被征收房屋认定建筑面积41.58平方米;经评估,其房地产市场评估单价为人民币27,054元(币种下同)/平方米(建筑面积);该基地范围内被征收房屋评估均价为26,945元/平方米(建筑面积);被征收户选择货币补偿1,640,211.19元,另有其他各类补贴、奖励620,080元。协议签订后,协议内容已全部履行。胡某某因双方未就遗漏部分面积后续处理协商一致,起诉至原审法院,请求判决双方签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》无效。

  原审另查明:被征收房屋内确有三层阁,但租用居住公房凭证对该三层阁没有记载。

  原审认为:根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定及新建路隧道配套海伦路道路拓宽改建工程征收与补偿方案,公有住房建筑面积的认定,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准,租用公房凭证已有记载、用于居住并已计算租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的1/2计算建筑面积,1.7米以上的部分,按照实际居住面积计算建筑面积,其他情形的阁楼,不计算建筑面积。本案胡某某承租的公房内虽有三层阁,但并未在租用公房凭证上记载,虹口区房管局没有将该阁楼计入被征收房屋的建筑面积,符合上述规定。胡某某以此要求确认协议无效之主张,缺乏法律依据,难以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决驳回胡某某的诉讼请求。案件受理费人民币50元,由胡某某负担。判决后,胡某某不服,上诉于本院。

  上诉人胡某某上诉称:三层楼阁仅是暂未登记,并非违法建筑,属于补偿范围,依法应予补偿。被上诉人在未有任何依据的情况下不予补偿,侵害了上诉人的正当权益,一审判决认定事实不清,适用法律错误。上诉人请求撤销原判,改判支持其一审诉请。

  被上诉人虹口区房管局、虹口区二征所均辩称:上诉人要求补偿的三层阁在公房租赁凭证上无记载,未计算收取租金,故不计算为建筑面积。双方签订的协议合法有效且已履行,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

  经审理查明,原审判决认定事实清楚,本院依法予以确认。

  本院认为:根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》以及《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)第六条“关于被征收房屋建筑面积的认定”的相关规定,承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。本案中,上诉人承租的房屋已办理租用公房凭证,故理应以租用公房凭证上登记的面积认定被征收房屋的建筑面积。被上诉人在房屋征收协议中对上述登记的房屋面积进行补偿,于法有据,并未违反上述规定。上诉人主张三层阁楼系合法建筑、也应予以补偿,但并未提供有效证据予以证明。征收补偿协议系适格主体签订,内容并无违法之处,对上诉人有关征收补偿协议无效的主张,本院依法不予支持。综上,原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确,应予维持。据此,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币50元,由上诉人胡某某负担。

  本判决为终审判决。

  

审   判   长鲍   浩

审   判   员朱晓婕

代理审判员高   凌

书   记   员顾美玉

   二〇一七年三月十六日


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