案例研究--拍卖取得的出租房地产被列入市政动迁范围,合同解除租客取得实际固定装修造价补偿

2018-06-27
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出租房地产被列入市政动迁范围,合同解除租客取得实际固定装修造价补偿

案情:

    原告通过司法拍卖取得涉案房屋,并与该房屋原承租人继续履行租赁合同,租赁合同中注明 “解除本合同的条件”第3款约定,出租房地产被列入市政动迁范围的,承租方必须在规定的时间内无条件撤离。此后该房屋市政动迁,由于拍卖取得的房屋,原本的违章搭建等建筑物的建造人无法确认,最终法院根据被告在另案中的表述,以及举证责任合理分配下,明确了承租人的固定装修范围.


上海市宝山区人民法院

民事判决书

(2014)宝民三(民)初字第912号

原告(反诉被告)田某公司

法定代表人陆。

被告(反诉原告)上海宝某公司。

法定代表人陈。

原告(反诉被告)上海田栅体育设施工程有限公司(以下简称田某公司)诉被告(反诉原告)上海宝某公司(以下简称宝某公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年6月18日受理后,依法由代理审判员蒋梦娴独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田某公司的法定代表人陆田华及委托代理人阮莉,被告(反诉原告)宝某公司的委托代理人夏兴江、朱强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)田某公司诉称,2007年3月6日,田某公司通过司法拍卖取得了上海市宝山区南大路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的所有权。系争房屋的原权利人上海友翔五金实业有限公司(以下简称友翔公司)曾经于2005年7月与宝某公司签订了一份《房屋租赁合同》,租赁期限自2005年7月10日至2021年7月10日止。田某公司取得了系争房屋的所有权后,于2008年1月11日与宝某公司签订了《房屋租赁补充协议书》,田某公司同意继续由宝某公司承租系争房屋,双方约定,宝某公司与友翔公司签订的房屋租赁合同条款继续有效。宝某公司与友翔公司签订的房屋租赁合同第九条第3款约定,出租房地产被列入市政动迁范围的,承租方必须在规定的时间内无条件搬离。上海市宝山区人民政府于2012年9月28日作出宝府房征(2012)1号文《上海市宝山区人民政府房屋征收决定》,并于2012年10月9日发布《房屋征收决定公告》,告知因公共利益需要,决定征收包括上海市宝山区南大路XXX号房屋在内的非居住用房。田某公司收到公告后,立即要求宝某公司在合同约定的期限内无条件从系争房屋搬离。但宝某公司以各种理由拒绝撤离,致使田某公司至今无法与相关机构签订动迁协议。故田某公司起诉要求解除房屋租赁合同,宝某公司立即从上海市宝山区南大路XXX号房屋搬离。

被告(反诉原告)宝某公司辩称并反诉称,宝某公司承租系争房屋后一直严格按合同约定履行。2013年11月20日,宝某公司收到田某公司有关系争房屋被列入市政动迁范围、要求做好拆迁准备的通知。宝某公司即与田某公司联系,按田某公司的要求积极准备,并复函要求给予合理补偿,但却等来田某公司的起诉。现要求按照先补偿后动迁的原则,在宝某公司得到合理补偿费用后同意解除合同,并反诉要求田某公司补偿宝某公司各类费用共计2,992,826.20元,其中包括:装修、搭建的造价997,381元、设备搬迁和安装费用74,500元、附属设备补偿费用324,418元、停产停业损失补偿754,896元、按期搬迁奖励费150,979元。

原告(反诉被告)宝某公司针对反诉辩称,田某公司与宝某公司之间是房屋租赁合同关系,应按照合同处理,而不适用动迁的相关规定,且动迁的唯一补偿人只有田某公司。宝某公司与原产权人的租赁合同仅同意补偿出租人同意承租人进行装修的固定损失,而宝某公司的装修未经田某公司同意,且都是违章建筑、改变了房屋用途,故不同意田某公司的反诉请求。

经审理查明,2005年7月10日,友翔公司(出租方,甲方)与宝某公司(承租方,乙方)签订《房屋租赁合同》,其中约定,一、出租房屋情况,1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市宝山区南大路XXX号,全幢,甲方将厂房两幢各二层共计2,472平方米租赁给乙方,房屋结构为砖混结构,该房屋的平面图见本合同附件(一)+小平房103.54。2、出租房屋所有权编号:沪房地宝字(2005)第01060号。3、甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前,乙方对房屋现有状态无异议。4、对该房屋的现有装修、附属设施乙方可视需要进行修改和拆除。乙方在不破坏主体结构的基础上可以根据需要进行装修,装修方案报甲方备案。二、租赁用途,1、乙方向甲方承诺,租赁期间,乙方按政策允许的范围进行使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2、乙方对所从事的经营活动负责。3、甲方有义务协助乙方办理工商营业执照,费用由乙方承担。三、交付日期和租赁期限,1、甲乙双方确认,房屋租赁期自2005年7月11日起至2021年7月10日止,租赁期限为16年。2、租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期限届满前三个月,向甲方提出续租书面要求。同等条件下,甲方优先考虑与乙方签订合同。四、租金、支付方式和期限,1、乙方支付租金的金额、方式、期限如下:乙方前八年支付给甲方的租金为每年人民币125,000元,自2005年7月11日至2013年7月10日止,共计应支付租金1,000,000元。自2013年7月11日起至2021年7月10日止后八年乙方支付给甲方的租金为每年165,000元,共计应支付租金1,320,000元。2、由于甲方目前急需资金,经甲乙双方协商,乙方先向甲方预付八年的租金,共计1,000,000元,于2005年8月10日前付清。以后每次付半年的租金,每年的1月10日和7月10日前支付,全年分两次付清年租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金千分之三支付违约金。3、以上租金十年内保持不变。五、保证金和其他费用,1、甲乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付租赁保证金,保证金为一年的租金即125,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。2、租赁期限,甲方保证乙方水、电正常使用,该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。使用该房屋所发生的环卫、消防、治安等相关手续和日常工作均由乙方负责并承担相关责任及费用。八、转租,租赁期间,乙方可以转租,乙方承担第三方的责任,并对甲方负责。甲方对第三方无任何义务,但仍对乙方负有本合同义务。九、解除本合同的条件,……3、出租房地产被列入市政动迁范围的,乙方必须在规定的时间内无条件撤离(拆除公告下达后30天内)。该房地产的被动迁人为甲方,但甲方的补偿方案应考虑到乙方的实际情况,按乙方实际固定装修的造价(不含可移动设施、设备及家居用具),由甲方向乙方给予补偿。

田某公司于2007年3月经登记成为上海市宝山区。

2008年1月11日,田某公司(甲方)与宝某公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议书》,内容为,位于上海市南大路XXX号厂房房屋原权利人为友翔公司所有,2005年7月10日友翔公司将房屋出租给乙方承租,签订了租赁合同,租赁期为2005年7月11日至2021年7月10日止。2006年11月21日上海长城拍卖有限公司受司法机关委托对友翔公司的上述厂房房屋进行拍卖,甲方亦已竞拍买受其该房屋,现该房屋权利人为甲方所有,按长城拍卖公司特别规定,甲方买受后须继续履行原租赁合同。为明确甲乙双方房屋租赁关系,经双方协商一致,特签订原租赁合同之补充协议书。一、位于上海市,产权证号:沪房地宝字(2007)第008750号,建筑面积为2,369.46平方米(原租赁合同的面积为2,472平方米,其中102.54平方米不属于现产权人所有),层数为2层,共二幢。现甲方同意继续执行原租赁合同,由乙方承租。二、甲方按长城拍卖公司特别规定继续履行原租赁合同,甲方自2006年11月21日竞拍成交后不得向乙方收取2013年7月10日前产生的租金。三、自2013年7月11日起产生的租金,乙方须按原租赁合同的规定,向甲方按时交付租金。四、2005年7月10日乙方与友翔公司签订的房屋租赁合同的其他条款及2005年8月10日乙方与友翔公司签订的补充合同(安全工作责任书)继续有效,甲乙双方务必予以遵守。

2012年9月,上海市宝山区人民政府发布《上海市宝山区人民政府房屋征收决定》,内容为,因公共利益需要,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,经区政府常务会议讨论决定征收下列范围内的国有土地上企事业单位非居住房屋,同时收回国有土地使用权。房屋征收范围:东至南陈路、祁连山路,南至沪嘉高速公路,西至环西二大道,北至丰翔路。2012年10月,上海市宝山区人民政府作出《房屋征收决定公告》,内容为,因公共利益需要,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,本人民政府依法作出房屋征收决定,决定征收下列范围内的国有土地上企事业单位非居住房屋,同时收回国有土地使用权。房屋征收范围:东至南陈路、祁连山路,南至沪嘉高速公路,西至环西二大道,北至丰翔路。

审理中,田某公司与宝某公司一致确认,宝某公司的租金支付至2014年1月底,宝某公司从未向友翔公司及田某公司支付过保证金,目前田某公司尚未与动迁部门签订动迁协议、动迁的正式评估尚未开始。田某公司表示,本案中不要求处理租金事宜。此外,宝某公司表示,其承租后将部分房屋转租给了上海禾冠投资管理有限公司及上海嘉川实业有限公司,上海禾冠投资管理有限公司再行转租了十二家,上海嘉川实业有限公司再行转租了一家,目前承租户仍在实际经营。田某公司表示,不要求在本案中处理次承租人的搬离事宜。

另查明,审理中,经宝某公司申请,上海中世建设咨询有限公司对宝山区南大路XXX号内房屋装修、搭建等固定添附项目工程造价进行司法鉴定,鉴定意见为:宝山区南大路XXX号内房屋装修、搭建等固定添附项目的鉴定工程总造价为人民币997,381元,均列入争议项目。其中有产证房项目工程造价为674,770元,其中包括:1、二层东、西幢(有产权房)装修工程,(1)土建工程453,434元,(2)安装工程49,718元。2、一层东边幢(有产权房)装修工程,(1)土建工程134,869元。(2)安装工程36,749元。无产证项目工程造价为322,611元,其中包括:1、南侧厂房(无产证房)重建工程,(1)土建工程246,368元,(2)安装工程13,349元。2、二层室外(无产证房)搭建工程,(1)土建工程62,894元。宝某公司对鉴定意见无异议。田某公司对鉴定意见表示,宝某公司违章搭建为临时建筑,所用材料、设备为普通廉价材料,不应按照质量比较严谨的新建工程进行计价;违章搭建至今已有数年时间,应计算固定资产折旧费用;造价计算中的价格认定过高。田某公司与宝某公司一致确认,系争房屋有产证部分是东西两幢两层的房屋,两幢房屋中二楼的装修及违章搭建都是由宝某公司做的;两幢房屋中一楼的装修及违章搭建无法说清是田某公司或宝某公司做的,故双方协商将西幢的一楼部分视作是田某公司做的、东幢的一楼部分视作是宝某公司做的,故产证房项目工程的造价鉴定部分即包括了二层东、西幢装修工程及一层东边幢装修工程。关于二层室外无产证房的搭建工程,宝某公司表示,其向友翔公司承租时,有600平方米左右的大棚等零星建筑。2008年下大雪,将大棚压塌了,宝某公司将大棚拆除后,在原来的地面范围重新做了大棚600多平方米、厂房300多平方米。宝某公司提供2008年4月的发票,证明当时南大路XXX号厂房大棚修建工程(包工包料)花费133,950元,由于厂房是宝某公司自行搭建的,所以无法提供相关依据。田某公司表示其通过司法拍卖购买系争房屋产权时,已经有600平方米的大棚的违章建筑,这些违章建筑应是随同拍卖一起由田某公司受让;此后,宝某公司在原有的违章建筑基础上再行搭建了部分,现在违章建筑面积有1,000多平方米。但宝某公司从未向田某公司说过2008年重新建造违章建筑的事情,且对于宝某公司提供的发票真实性无法确认。上海中世建设咨询有限公司表示,无法判断二层室外无产证房的搭建工程的搭建时间及搭建人。

又查明,2010年8月,田某公司曾以宝某公司擅自搭建违章建筑、擅自转租等为由起诉要求确认田某公司与宝某公司间的租赁合同解除等诉讼请求。该案于2010年9月14日的法庭审理中,宝某公司曾表示,其与友翔公司签订合同,取得二幢厂房及南侧600平方米左右仓库,宝某公司承租后没有进行过搭建、翻建、改造等行为。后田某公司撤回起诉。

审理中,宝某公司提供南大地区国有土地上非居住房屋征收与补偿计算表、上海田栅体育设施工程有限公司估价明细表(初稿),证明其反诉诉请中关于设备搬迁和安装费用74,500元、附属设备补偿费用324,418元、停产停业损失补偿754,896元、按期搬迁奖励费150,979元的依据,宝某公司表示,这是动迁部门给的初稿。田某公司表示,真实性无法确认;即使是真实的,被征收人也应是田某公司、与宝某公司无关。

以上事实,有原告(反诉被告)田某公司提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议书、上海市宝山区人民政府房屋征收决定、房屋征收决定公告等,被告(反诉原告)宝某公司提供的发票、估价明细表、补偿计算表,关于宝山区南大路XXX号内房屋装修、搭建等固定添附项目工程造价司法鉴定意见书,(2010)宝民三(民)初字第1119号法庭审理笔录等,及双方当事人当庭陈述为证,经庭审质证,本院予以认定。

本院认为,宝某公司与友翔公司间的房屋租赁合同是双方真实意思表示,合法有效。此后,田某公司经拍卖取得系争房屋的房地产权利,并与宝某公司签订了房屋租赁合同补充协议书,约定田某公司买受后继续履行原租赁合同,故田某公司与宝某公司均应按宝某公司与友翔公司间的房屋租赁合同的内容严格履行。房屋租赁合同第九条“解除本合同的条件”第3款约定,出租房地产被列入市政动迁范围的,承租方必须在规定的时间内无条件撤离。该房地产的被动迁人为出租方,但出租方的补偿方案应考虑到承租方的实际情况,按承租方实际固定装修的造价,由出租方向承租方给予补偿。现系争房屋已经被列入征收范围,相关征收决定已予公告,田某公司要求解除与宝某公司的租赁合同、宝某公司搬离承租场地,应予准许;此外,田某公司应根据合同约定向宝某公司补偿其实际固定装修的造价。司法鉴定意见书中明确了有产证房项目工程造价为674,770元,该部分的鉴定范围为田某公司与宝某公司一致确定,本院对该部分造价予以确认。关于司法鉴定意见书中明确的无产证项目工程造价322,611元,在(2010)宝民三(民)初字第1119号案件中,宝某公司曾自认其向友翔公司承租后没有对原有的违章建筑进行过搭建、翻建、改造等行为,本案中又表示该部分工程均是其在2008年重建的,宝某公司应提供证据予以证明。鉴于田某公司承认宝某公司在原有违章建筑基础上增加过面积,宝某公司又提供了2008年厂房大棚修建工程的发票,本院据此认定宝某公司搭建部分的造价为133,950元,其余部分宝某公司未能提供证据证明由其搭建,本院不予采信。至于宝某公司提出的设备搬迁和安装费用74,500元、附属设备补偿费用324,418元、停产停业损失补偿754,896元、按期搬迁奖励费150,979元等诉讼请求,缺乏依据,本院难以准许。由此,田某公司应支付宝某公司补偿费总计808,720元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定,判决如下:

一、解除原告(反诉被告)上海田栅体育设施工程有限公司与被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司就上海市宝山区南大路XXX号房屋间的房屋租赁合同关系;

二、被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内,搬离上海市宝山区南大路XXX号房屋;

三、原告(反诉被告)上海田栅体育设施工程有限公司于被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司搬离上述房屋之日起五日内,向被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司支付补偿款808,720元;

四、被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司的其余反诉请求,不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的,应当依照上述规定,支付迟延履行金。

本诉案件受理费减半收取为40元、反诉案件受理费减半收取为15,371元、鉴定费45,000元,由原告(反诉被告)上海田栅体育设施工程有限公司负担50,944元,由被告(反诉原告)上海宝鑫企业发展有限公司负担9,467元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员  蒋梦娴


二〇一四年七月十七日

书 记 员  罗仁冰

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。



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